1. Что такое совет дома?

    Подробнее »

    Наиболее важными для собственников и управляющих компаний являются следующие моменты необходимости создания Совета многоквартирного дома:1. Организация и контроль выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;2. Планирование и организация деятельности по управлению многоквартирным домом (в полномочия Совета входит право созывать общее собрание собственников, право направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы, обязательные для исполнения последним, Совет предоставляет годовой отчет о выполнении планов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и т.д.);3. Контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг (Совет от имени собственников подписывает акты выполненных работ и услуг с организациями, предоставляющими услуги по содержанию общего имущества и коммунальным услугам).

    Одним из главных вопросов создания Совета многоквартирного дома является право Председателя и Членов совета вести переговоры относительно условий договора Управления многоквартирном дома, что исключает одностороннее «навязывание» и исполнения договора со стороны управляющей компании.

    Таким образом, Совет многоквартирного дома выполняет контрольно-надзорные функции при управлении многоквартирным домом Управляющей компанией. В связи с этим, вся отчетность Управляющей компании по управлению многоквартирным домом рассматривается и контролируются Советом, который теперь законодательно закреплен как представитель всех собственников (множество лиц) помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. При этом, создание Совета многоквартирного дома является обязательным для собственников многоквартирных домов. Это позволит собственникам многоквартирных домов быть в курсе проблем управления многоквартирным домом, а Управляющим компаниям позволит избежать рутиной работы по объяснению каждому собственнику той или иной ситуации и полноценно сосредоточиться на содержании общего имущества многоквартирного дома.

  2. Какова ответственность управляющей компании за вред, причиненный в результате произведенного собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме, переустройства и перепланировки?

    Подробнее »

    Нормативные правовые акты:1. Жилищный кодекс Российской Федерации2. Гражданский кодекс Российской Федерации3. Уголовный кодекс Российской Федерации;

    4.Кодекс Российской федерации об административных правонарушениях

    5. Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170 \»Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда\»

    Переустройство жилого и нежилого помещения в жилом доме — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание (строение), справка БТИ о состоянии здания/помещения) нежилого помещения.

    Перепланировка жилого и нежилого помещения в жилом доме — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и техническую документацию нежилого помещения.

    — согласование в режиме \»одного окна\» переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах;

    — надзор за соблюдением установленных правил производства ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах;

    — организацию приемки завершенного переустройства и (или) перепланировки помещений в жилых домах с оформлением соответствующих актов;

    — согласование ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

    Функции управляющей компании в процессе организации работ по переустройству и перепланировке

    Заявитель в течение 15 дней после получения решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах представляет в организацию, управляющую многоквартирным домом, журнал производства ремонтно-строительных работ (далее — Журнал).

    Журнал является основным производственным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства ремонтно-строительных работ, выполняемых при переустройстве и (или) перепланировке жилого и нежилого помещения.

    Организация, управляющая многоквартирным домом:
    регистрирует представленный заявителем Журнал;
    утверждает начало разрешенных работ и дату окончания работ.
    устанавливает порядок и условия временного отключения инженерных коммуникаций и вывоза строительного мусора при производстве ремонтно-строительных работ на договорной основе с заявителем.
    о факте начала производства ремонтно-строительных работ организация, управляющая многоквартирным домом, осуществляющую контроль за ходом работ.
    устанавливает порядок доступа к отключающим инженерным устройствам,
    ознакамливает собственников, нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения) о намечаемых мероприятиях по переустройству и (или) перепланировке жилого и нежилого помещения в жилом доме и составляет с учетом их желания акты технического состояния этих помещений в произвольной форме.
    Завершение скрытых ремонтно-строительных работ оформляется актом, подписанным заказчиком, подрядчиком, представителем организации, управляющей многоквартирным домом, а для работ, проводимых по проектной документации, — с представителем авторского надзора.

    После завершения работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и нежилого помещения в жилом доме оформляется акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме комиссией в составе заявителя и представителей:

    — территориального органа исполнительной власти (управы района);

    — организации, управляющей многоквартирным домом;

    — разработчика проекта (авторского надзора);

    — исполнителя (производителя работ).

    Таким образом, действующее законодательство ИСКЛЮЧИЛО из процедуры согласования, надзора и контроля за переустройством и перепланировкой в многоквартирных домах управляющие компании, лишив их действенных мер воздействия за исключением возможности сигнализировать в Жилинспекцию о нарушениях.

    Ответственность

    за вред, причиненный третьим лицам в результате произведенного собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме, переустройства и перепланировки

    Под вредом понимается материальный ущерб, который выражается в уменьшении имущества потерпевшего и (или) умалении нематериального блага (жизнь, здоровье человека и т.п.). Объем возмещения, по общему правилу ст.1064, должен быть полным. Возмещает ущерб, по общему правилу лицо, причинившее вред.

    Административная ответственность

    Согласно ст. 7.21. КоАП РФ (Нарушение правил пользования жилыми помещениями) порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    Уголовная ответственность

    Статья 216. Нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ

    1. Нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ, если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба, —

    наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

    2. То же деяние, повлекшее по неосторожности смерть человека, —

    наказывается лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

    3. Деяние, предусмотренное частью первой настоящей статьи, повлекшее по неосторожности смерть двух или более лиц, —

    наказывается лишением свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

    Примечание. Крупным ущербом в статьях настоящей главы признается ущерб, сумма которого превышает пятьсот тысяч рублей.

    Статья 215.2. Приведение в негодность объектов жизнеобеспечения

    1. Разрушение, повреждение или приведение иным способом в негодное для эксплуатации состояние объектов энергетики, электросвязи, жилищного и коммунального хозяйства или других объектов жизнеобеспечения, если эти деяния совершены из корыстных или хулиганских побуждений, —

    наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо лишением свободы на срок от одного года до трех лет.

    2. Те же деяния, совершенные:

    а) группой лиц по предварительному сговору;

    в) лицом с использованием своего служебного положения, —

    наказываются лишением свободы на срок от трех до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

    3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, повлекшие по неосторожности смерть человека, —

    наказываются лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

    Гражданско-правовая ответственность

    Согласно статье 60 Градостроительного кодекса РФ (Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства).

    1. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, осуществляется лицом, выполнившим такие работы.

    2. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков работ по подготовке проектной документации, осуществляется лицом, выполнившим такие работы.

    3. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, осуществляется лицом, выполнившим такие работы.

    Во всех случаях субсидиарную ответственность за причинение указанного вреда несет саморегулируемая организация в пределах средств компенсационного фонда саморегулируемой организации в отношении лица, которое на момент выполнения таких работ имело свидетельство о допуске к ним, выданное этой саморегулируемой организацией.

    В соответствии со ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

    Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

    Таким образом:

    1. Действующее законодательство не предусматривает ответственность управляющей компании за вред, причиненный третьим лицам в результате произведенного собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме, переустройства и перепланировки

    2. Отсутствует возможность для управляющей компании, действующей в интересах собственников помещений многоквартирного дома, обратится с иском в суд к недобросовестному собственнику с целью понудить устранить допущенные нарушения при содержании жилого помещения.

  3. С какого момента возникает обязанность у приобретателя помещения по несению расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг?

    Подробнее »

    Жилищный кодекс Российской Федерации до 18 июня 2011 года (Дата вступления в силу 123-ФЗ) возлагал исключительно на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности.При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент регистрации права собственности (ст. 219 Гражданского кодекса РФ) зависит от гражданина, если он сам занимается оформлением права собственности, либо от Застройщика, которому данное право было передано по договору. Зачастую Застройщик не может «открыть адрес» для оформления права собственности из-за возникающих разногласий, как правило, с органами власти, при подписании Акта реализации инвестиционного контракта.Право собственности подразумевает, так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации») гласит, что обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.Законодатель аналогично разрешает вопрос в случае приобретения помещения в домах-новостройках по иным основаниям (договор соинвестирования, договор купли-продажи и т.д.).

    По смыслу положений ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на помещения в многоквартирном доме принадлежит Застройщику до момента передачи помещения приобретателю. После передачи помещения приобретатель получает право пользования и владения вновь созданным объектом, другими словами передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом, а также обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

    Именно с этого момента приобретатель вправе обратится за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще право распоряжения им. В случае отсутствия Акта реализации инвестиционного контракта право собственности подтверждается приобретателем в судебном порядке.

    Кроме этого, из ст. 153 ЖК РФ следовало, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Приобретатель, получивший помещение по акту приема-передачи от Застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Данное положение нашло свое подтверждение в Определении Конституционного суда РФ от 18 июля 2006 года № 373-О.

    Неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами, в т.ч. приобретателями помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Данное положение закреплено в п. 11 ст. 155 ЖК РФ и решениях судебных органов: Определение верховного Суда РФ от 24.04.2007 года №78-В06-64, постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007г. №Ф04-3181/2007(34456-А75-11)).

    Таким образом, расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от Застройщика приобретателям по акту приемки-передачи не могут быть возложены на приобретателя (Постановление ФАС ПО от 19.03.2008 года № А65-24128/07 –СГ1-18, от 06.032008г. №А65-21436/05-СГ1-17). Такие расходы относятся на Застройщика.

    В ряде случаев управление Роспотребнадзора привлекала к ответственности управляющие компании, которые заключали договора управления многоквартирным домом, подразумевавшие внесение платы, с приобретателями еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, считая, что нарушаются права приобретателей и Закон РФ «О защите прав потребителей».

    Арбитражный суд в данной ситуации принимает сторону управляющих организаций и отмечает, что в случае, когда квартира передана Застройщиком приобретателю (инвестору) по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 года №Ф09-2002/08-С1).

    Однако данная юридическая конструкция будет работать только в том случае, когда после подписания Акта приема-передачи помещения между продавцом и приобретателем, приобретатель имеет возможность зайти в приобретенное помещение и полноценно им пользоваться. Если такой возможности у него не будет, либо из-за отсутствия каких-либо существенных коммунальных услуг он не сможет им полноценно пользоваться, схема заключения договора управления при подписании Акта приема-передачи между продавцом и приобретателем работать не будет, а наши претензии к приобретателю по оплате жилищно-коммунальных услуг могут быть оспорены.

    18 июня 2011 года вступили в силу изменения в статью 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, четко определившие, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

    Тем самым законодателем положен конец спорам и каким-либо неоднозначным толкованиям вопроса внесения платы за жилое помещение в домах-новостройках.

  4. Содержание общего имущества включает в себя:

    Подробнее »

    На основании п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг и подтверждается Письмом
    Минрегиона РФ от 18.06.2007 № 11356-ЮТ/07. Минрегион под освещением помещений общего пользования понимается оказание жилищной услуги, а именно:
    а) содержание и ремонт электросетей многоквартирного дома, светильников,то есть выполнение работ по созданию условий для подачи электроэнергии в места общего пользования (пп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества[1]);
    б) обеспечение готовности к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг).

  5. Что входит в состав работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме?

    Подробнее »

    Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.Работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме складываются из технического обслуживания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, санитарного содержания зданий и придомовых территорий, организационных работ, выполняемых специалистами эксплуатационных служб.При этом перечень работ, проводимых при техническом обслуживании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, подразделяется на техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания и техническое обслуживание и ремонт его инженерного оборудования.Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания состоят из работ, способствующих предупреждению преждевременного износа жилищного фонда и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех элементов жилого дома:
    фундамента и стен подвалов;
    стен зданий, фасадов, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;
    перекрытий;
    полов;
    перегородок;
    крыш и чердаков;
    водоотводящих устройств;
    окон, дверей, лестниц, печей (кроме внутриквартирного ремонта, выполняемого за счет средств граждан).

    Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования заключаются в проведении работ на системах:
    теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения);
    газоснабжения;
    вентиляции;
    дымоходов;
    водопровода и канализации;
    противопожарного водопровода;
    мусоропровода;
    дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации;
    лифтового хозяйства;
    электроплит;
    внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-, теле- и прочего оборудования (кроме работ, проводимых за счет средств населения);
    тепловых пунктов (текущий ремонт).

    Работа по санитарному содержанию зданий и придомовой территории включает в себя:
    уборку прилегающих к домовладению площадей, отнесенных в соответствии с формой N 8 БТИ к уборочной площади двора (асфальтовое покрытие, грунт, зелень, газоны, оборудованные спортивные, бельевые и прочие площадки);
    санитарную очистку зданий, уборку лестничных клеток, холлов, коридоров, мусоропроводов и других мест общего пользования;
    сбор и вывоз с территорий домовладений крупногабаритного мусора и вторичных материалов, ремонт и установку контейнеров, урн;
    установку и эксплуатацию домовых знаков и указателей наименования улиц, флагодержателей;
    проведение санитарно — эпидемиологических мероприятий (кроме работ, выполняемых за счет средств населения);
    озеленение территорий (посадка деревьев, их пересадка и вырубка);
    освещение мест общего пользования строений и придомовых территорий.

    Организация работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда выполняется административно — управленческим аппаратом ремонтно — эксплуатационного предприятия.

    Основание:

    Постановление Госкомстроя РФ от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

  6. В чем заключается процедура выдачи ключей?

    Подробнее »

    Процедура выдачи ключей:
    Встреча с управляющим и предоставление правоустанавливающих документов;
    Подписание Договора управления многоквартирным домом, оплата квитанции на авансовый платеж за 4 месяца;
    Осмотр квартиры, подписание акта приемки-передачи;
    Инструктаж инженера технического надзора по правилам проведения ремонтных работ и пропускному режиму для рабочих;
    Получение ключей, роспись в получении.Документы, которые необходимо иметь при себе для получения ключей:
    Копия паспорта;
    Договор инвестирования (купли-продажи, социального/краткосрочного найма);
    Оригинал и нотариально заверенная копия доверенности – в случае представления Ваших интересов доверенным лицом;
    Документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед Инвестором – передаточный акт.

  7. Как осуществляется перерасчет платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия потребителей в жилом помещении?

    Подробнее »

    Из Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением №307 Правительства РФ от 23 мая 2006г.:При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. Перерасчет размера платы за указанные коммунальные услуги осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:
    a) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
    b) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
    c) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;
    d) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
    e) справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;
    f) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;
    g) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.Исполнитель вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.

  8. Требования к содержанию общего имущества.Что не входит в состав услуг и работ управляющей организации.

    Подробнее »

    ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
    а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
    б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
    в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
    г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
    д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
    е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
    ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
    (пп. »ж» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
    11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
    а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
    б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
    (пп. »б» в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
    (см. текст в предыдущей редакции)
    в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
    (пп. »в» в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
    (см. текст в предыдущей редакции)
    г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
    д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
    д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I — IV класса опасности;
    (пп. »д(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
    е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
    ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
    з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах »а» — »д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
    и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
    (пп. »и» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
    к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
    (пп. »к» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
    11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
    (п. 11(1) введен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290)
    12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте »д(1)» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно — услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
    (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
    (см. текст в предыдущей редакции)
    13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
    14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра).
    15. В состав услуг и работ не входят:
    а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
    б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
    в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
    16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
    а) собственниками помещений:
    путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
    путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
    б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
    путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
    путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
    17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
    18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
    19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
    20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.
    21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
    22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
    23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.
    24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
    а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
    б) документы (акты) о приемке результатов работ;
    в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
    ________________________________________
    Действие подпункта »г» пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).
    ________________________________________
    г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
    ________________________________________
    Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).
    ________________________________________
    25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
    первый экземпляр — товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
    второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
    третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
    26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
    а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
    б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
    в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
    г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
    д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
    е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
    27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_146576/© КонсультантПлюс, 1992-2014

  9. Гражданско-правовые отношения для собственников и нанимателей.

    Подробнее »

    СОБСТВЕННИКИ И НАНИМАТЕЛИ ПОМЕЩЕНИЙУ многоквартирного дома нет «одного» хозяина. Части дома — квартиры и нежилые помещения — принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев — ими могут быть государство, граждане, юридические лица.
    По отношению к помещениям, расположенным в доме (и, прежде всего, к квартирам), жители Москвы делятся на две большие группы — собственники помещений и наниматели.
    Собственник помещения — физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности на помещение (квартиру) в результате покупки, дарения, наследования, приватизации, по решению суда.
    Наниматель жилого помещения — лицо, которому государственное жильё предоставлено в пользование по ордеру или по договору социального найма или коммерческого найма.В Калининграде за счёт средств городского бюджета реализуются городские программы капитального ремонта многоквартирных домов (комплексный и выборочный ремонты инженерного, лифтового оборудования, ремонт фасадов, кровли и др.)
    Списки многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту (полному или выборочному), формирует префектура административного округа на основании мониторинга Государственной жилищной инспекции г. Калининграда и утверждает Правительство Калининграда.
    Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, все собственники жилых и нежилых помещений сообща вправе решать вопросы:
    • выбора способа управления многоквартирным домом;
    • передачи объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмездной основе;
    • о проведении реконструкции дома;
    • о проведении реконструкции дома, в результате которой общее имущество многоквартирного дома может быть уменьшено или увеличено.Собственник квартиры обязан:
    1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
    2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
    3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользование в многоквартирном доме (квартире);
    4) участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
    5) оплачивать потребляемые коммунальные услуги;
    6) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги;
    7) выбирать способ управления многоквартирным домом.

    Государственные квартиры — это квартиры, принадлежащие городу. Граждане в них проживают на основании договора социального найма или ордера. Правительство Калининграда определяет правила распределения таких квартир и вселения в них. При проведении общих собраний собственников помещений от имени собственника государственных квартир выступает территориальное Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Калининграда или уполномоченная Департаментом организация.

    Наниматель государственной квартиры обязан:
    1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
    2) осуществлять пользование жилым помещением с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
    3) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
    4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире);
    5) немедленно принимать неотложные меры по устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
    6) проводить текущий ремонт жилого помещения;
    7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
    8) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
    9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

  10. Состав общего имущества в доме.

    Подробнее »

    В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме:• Лестничные площадки, лестницы;
    • Лифты, лифтовые и иные шахты;
    • Коридоры;
    • Технические этажи, чердаки, подвалы;
    • Крыши;
    • Ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
    • Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
    • Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
    • Иные объекты, расположенные на земельном участке.

  11. Освещение помещений общего пользования

    Подробнее »

    Освещение помещений общего пользования
    Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»
    В соответствии с жилищным законодательством услуги, предоставляемые жильцам, разделены на жилищные (связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме) и коммунальные (связанные с подачей в многоквартирный дом коммунальных ресурсов).
    В данной статье рассмотрена такая услуга, как электроснабжение мест общего пользования, появление которой в «жировках» вызвало бурю негодований у жильцов.Что такое «освещение мест общего пользования»?Ранее собственники помещений в многоквартирных домах, сами того не зная, оплачивали энергоснабжение мест общего пользования в составе тарифной статьи «ремонт и обслуживание жилищного фонда» (жилищная услуга). Однако с тем фактом, что энергоснабжение есть коммунальная услуга, не поспоришь. Данный вывод следует из п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг и подтверждается Письмом Минрегиона РФ от 18.06.2007 № 11356-ЮТ/07. Минрегион разделяет такие понятия, как «освещение помещений общего пользования» и «потребление электрической энергии на работу приборов освещения и оборудования помещений общего пользования».
    При этом под освещением понимается оказание жилищной услуги, а именно:
    а) содержание и ремонт электросетей многоквартирного дома, светильников, то есть выполнение работ по созданию условий для подачи электроэнергии в места общего пользования (пп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества[1]);
    б) обеспечение готовности к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг).
    Потребление электроэнергии на освещение Минрегион связывает с предоставлением коммунальной услуги. Как следует из названного письма, количество электрической энергии, подаваемой на работу приборов освещения помещений общего пользования и для работы электрического оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг и Правилам установления нормативов[2] должно оплачиваться в составе платы за коммунальную услугу «электроснабжение».
    Позиция Минрегиона была подтверждена Решением ВС РФ от 17.07.2008 № ГКПИ08-665. Заявитель оспаривал положения Правил установления нормативов, согласно которым коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме, учитываются при установлении нормативов потребления коммунальных услуг. По мнению заявителя, стоимость таких коммунальных услуг должна определяться расчетным путем и оплачиваться в соответствии со ст. 39 и 156 ЖК РФ. Однако Верховный суд не согласился с данным подходом, поскольку плата за коммунальные услуги – это плата за количество потребленных коммунальных ресурсов: холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии, которые не входят в состав общего имущества.
    Действительно, на освещение мест общего пользования, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, требуется коммунальный ресурс – электроэнергия. По справедливости расходы на ее оплату должны нести собственники помещений в данном доме. Чем же вызвано их нежелание оплачивать новую строку расходов? Попробуем разобраться в причинах.В чем проблема?Только на первый взгляд сумма, подлежащая оплате за освещение мест общего пользования, переместилась в платежном документе из одной строчки (ремонт и обслуживание жилищного фонда) в другую (электроснабжение). Ранее данные расходы оплачивались по тарифу на содержание и ремонт, утвержденному общим собранием собственников помещений (членов ТСЖ) или органом местного самоуправления. Немаловажный момент – утвержденный тариф не всегда соответствует фактически понесенным расходам. Но даже при оплате снабжения электроэнергией мест общего пользования в составе коммунальных услуг эта проблема не решается.Действительный размер платы за коммунальные услуги становится очевидным только тогда, когда в многоквартирном доме появляется общедомовой (коллективный) прибор учета электроэнергии. В соответствии с п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг собственники помещений в многоквартирном доме несут обязательства по оплате коммунальных услуг исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета. Важно отметить, что показания коллективного прибора учета отражают не только совокупное потребление электроэнергии во всех помещениях дома (то есть жилых, нежилых, местах общего пользования), но и потери во внутридомовых сетях, которые также должны возмещаться собственниками. Объективно образуется превышение объема электроэнергии, зафиксированного коллективным счетчиком на входе в дом, над суммарным объемом, плату за который управляющие организации и ТСЖ получают от собственников (для обладателей индивидуальных счетчиков – по их показаниям, для жильцов, не имеющих их, – по нормативам потребления). Желая избежать убытков, управляющие компании и товарищества «раскидывают» эту разницу на собственников помещений в доме и включают в платежные документы новую строку «освещение мест общего пользования», что вызывает сопротивление со стороны жильцов.С одной стороны, собственников можно понять: суммы, подлежащие оплате за электроэнергию, для них действительно оказываются сюрпризом. И здесь нельзя исключать такие факторы, как «питание» от дома пристроенного магазина, круглосуточное невыключение света в подъездах и т. д. С другой стороны, кто, кроме собственников, должен оплачивать электроэнергию, потребленную в помещениях общего пользования, принадлежащих этим собственникам на праве общей долевой собственности? Управление многоквартирным домом полностью передано в руки собственников, чем обусловлена их полная ответственность (в том числе и материальная) за все, что происходит в доме. Понятно, что ресурсоснабжающие и сетевые организации, основная цель деятельности которых – извлечение прибыли, не желают нести убытки из-за того, что поставляемый ими ресурс никем не оплачивается.
    ТСЖ и управляющие организации
    в ответе за недобросовестных собственниковЗачастую «крайними» в рассматриваемой ситуации становятся ТСЖ и управляющие организации. Нежелание собственников платить за электроэнергию, необходимую для освещения мест общего пользования, вынуждает ТСЖ и управляющие организации уклоняться от заключения договоров на электроснабжение мест общего пользования. Энергоснабжающая организация, в свою очередь, обращается в суд с требованием о взыскании задолженности за фактически поставленное в дом количество электроэнергии. Как правило, суды признают требования энергоснабжающих организаций обоснованными и удовлетворяют их в полном объеме на следующих основаниях.

    В силу п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг ТСЖ и управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг. Они обязаны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями либо самостоятельно производить коммунальные ресурсы в целях оказания гражданам коммунальных услуг (пп. «в» п. 49 названных правил).

    Согласно п. 89 Правил функционирования розничных рынков в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530, исполнитель коммунальных услуг на основании договора энергоснабжения приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) в целях:
    – оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме и собственникам жилых домов коммунальной услуги электроснабжения;
    – использования на общедомовые нужды (освещение и иное обслуживание с использованием электрической энергии межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иного общего имущества в многоквартирном доме);
    – компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях.

    При этом количество электрической энергии, приобретаемой исполнителем коммунальных услуг у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации), определяется на границе балансовой принадлежности электрических сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей. Исходя из смысла п. 8 Правил содержания общего имущества в качестве такой границы выступает внешняя граница стены дома.

    Следовательно, ТСЖ и управляющие организации обязаны заключать договоры энергоснабжения на весь объем электроэнергии, поданной в многоквартирный дом. Основания для исключения из установленного договором электроснабжения объема отпуска электроэнергии объема, потребляемого в местах общего пользования жилых домов, отсутствуют (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2008 № 17АП-5144/2008-ГК). Для расчета количества приобретаемой исполнителем коммунальных услуг электрической энергии энергоснабжающая организация должна принять показания приборов учета, установленных на вводе в жилой дом (постановления ФАС СКО от 10.07.2007 № Ф08-4023/2007[3], ФАС УО от 06.03.2008 № Ф09-1227/08-С5).

    Вместе с тем ресурсоснабжающая организация не вправе принудить управляющую организацию или ТСЖ к заключению договора энергоснабжения на общедомовые нужды (Постановление ФАС УО от 18.03.2008 № Ф09-1663/08-С5). Однако оплатить весь объем электроэнергии, поданной в многоквартирный дом, им придется (см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2008 № 17АП-4487/2008-ГК). При этом даже отсутствие договора между ТСЖ (управляющей организацией) и энергоснабжающим предприятием не является препятствием для взыскания задолженности по оплате всего объема электроэнергии, поставленной в многоквартирный дом (постановления ФАС ЗСО от 26.08.2008 № Ф04-5159/2008(10329-А70-28), ФАС СЗО от 23.06.2008 № А05-10604/2007).

    Обязательное условие для взыскания задолженности с управляющей организации и ТСЖ – наличие у них статуса исполнителя коммунальных услуг. Так, отказывая в передаче дела в Президиум, ВАС РФ в Определении от 14.07.2008 № 7416/08 указал: ответчик не является ни исполнителем коммунальных услуг, ни потребителем (покупателем) поставляемой истцом электроэнергии, ни организацией, управляющей многоквартирными домами, а взимаемая ответчиком плата за ремонт и содержание общего имущества в обслуживаемых им домах, в том числе за содержание электрооборудования для освещения мест общего пользования, не является платой за собственно освещение помещений общего пользования. В рассматриваемом деле иск был предъявлен к организации, ответственной за содержание и ремонт общего имущества, но не исполняющей обязанности по предоставлению коммунальных услуг, что и явилось причиной для отказа в удовлетворении требований энергоснабжающего предприятия о взыскании задолженности за потребленную в местах общего пользования электроэнергию. Аналогичные выводы прозвучали также в Постановлении ФАС СЗО от 07.06.2008 № А26-3192/2007.

    Управляющие организации и ТСЖ, как исполнители коммунальных услуг, обязанные оплачивать весь объем поставленных в дом коммунальных ресурсов, находятся в прямой зависимости от платежеспособности и «платежеактивности» собственников помещений в многоквартирном доме. Являясь по сути посредниками между собственниками и энергоснабжающими компаниями, ТСЖ и управляющие организации не должны нести убытки из-за нежелания собственников оплачивать электроэнергию, необходимую для освещения мест общего пользования. Однако на практике все происходит иначе. Как поступать ТСЖ и управляющим организациям, если собственники отказываются платить? Напрашивается один ответ: так же, как поступает энергоснабжающая организация, если перед ней у ТСЖ или управляющей организации существует задолженность, – отстаивать свои интересы в суде, предъявляя иски к собственникам помещений в регрессном порядке.

    Учитывая, что проблема оплаты собственниками коммунальной услуги «энергоснабжение мест общего пользования» появилась совсем недавно (в настоящее время далеко не все управляющие компании ввели новую статью в квитанции, опасаясь социальной напряженности), судьи на местах еще не сталкивались с делами по взысканию соответствующей задолженности с собственников помещений в многоквартирном доме. Однако подобные дела немногим будут отличаться, например, от взыскания в судебном порядке с собственников задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

    Сколько платить?

    Отдельного внимания заслуживает вопрос о том, как распределяются расходы по оплате электроэнергии, потребленной на общедомовые нужды, между собственниками. Приложение 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг определяет порядок расчета платы за электроснабжение в зависимости от наличия общедомовых и индивидуальных приборов учета. Наиболее интересен случай, когда на вводе в дом установлен коллективный счетчик.
    1. Если ни в одном помещении дома нет индивидуального прибора учета, то в соответствии с пп. 1 п. 2 приложения 2 определять плату за электроснабжение в отношении жилых помещений следует пропорционально числу граждан, проживающих (зарегистрированных) в жилом помещении. Из объема, зафиксированного общедомовым прибором учета, нужно вычесть суммарный объем потребления электроэнергии в нежилых помещениях (кроме помещений общего пользования), например в магазинах, офисах, находящихся на первом этаже дома (такой объем согласно п. 20 Правил предоставления коммунальных услуг определяется расчетным путем, исходя из мощности потребляющих устройств). Именно эта разница распределяется между собственниками квартир. Обращаем особое внимание на то, что в данном случае не применяются нормативы потребления. Получается, что плата за электроснабжение квартир может колебаться в течение года.
    2. Если счетчики есть лишь в части помещений, то алгоритм расчета несколько усложняется (пп. 1 п. 3 приложения 2). Во-первых, собственники жилых помещений, не оборудованных приборами учета, оплачивают электроэнергию по нормативам потребления (как если бы в доме не было ни коллективного, ни индивидуальных счетчиков). Во-вторых, обладатели счетчиков должны оплатить объем электроэнергии, отличающийся от зафиксированного индивидуальными счетчиками. Показания их счетчиков должны быть скорректированы на коэффициент, определяемый так:

    Объем электроэнергии по показаниям общедомового счетчика

    Суммарный объем электроэнергии, Суммарный объем электроэнергии,
    измеренной индивидуальными приборами учета + рассчитанный по нормативам потребления

    Суть такого подхода заключается в том, что нормативы потребления учитывают и технологические потери во внутридомовых сетях, и коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества (п. 25, 26 Правил установления нормативов). То есть собственники, для которых плата рассчитывается исходя из норматива потребления, уже оплачивают частичку электроэнергии, потребленной на общедомовые нужды (вводить им отдельную строку «освещение мест общего пользования» незаконно). И, напротив, показания индивидуальных счетчиков отражают лишь потребление электроэнергии внутри квартиры. Поэтому упомянутый коэффициент и сформирует для таких жильцов плату за электроэнергию с учетом расходов на освещение мест общего пользования.

    3. Если во всех помещениях дома, оборудованного коллективным счетчиком, установлены свои приборы учета, то используется аналогичная формула, в которой показатель «Суммарный объем электроэнергии, рассчитанный по нормативам потребления» будет равен нулю. Другими словами, расходы на «общедомовую» электроэнергию будут распределены пропорционально показаниям индивидуальных счетчиков.
    Как видим, согласно законодательству стоимость электроэнергии, потребляемой на освещение мест общего пользования (а также работу внутридомового оборудования), а также потери включаются в плату за коммунальную услугу электроснабжения. Однако это, естественно, не по душе собственникам помещений. Ведь традиционно население платило либо по показаниям индивидуального счетчика, либо по нормативам потребления. Такой порядок и сейчас предусмотрен в Правилах предоставления коммунальных услуг по отношению к ситуации, когда дом не оборудован коллективным прибором учета (см. п. 16 указанных правил, а также пп. 3 п. 1 приложения 2 к ним). Но даже при установке общедомового счетчика граждане не готовы видеть в своих квитанциях суммы платы за электроэнергию в размере, превышающем фактическое потребление ими электроэнергии внутри квартиры.

    Можно долго обсуждать справедливость выбранных законодателем методов распределения платы за «общедомовую» электроэнергию, и всегда найдутся недовольные. Например, кому-то покажется нелогичным, что чем больше электроэнергии потребляется в жилом помещении, тем больше собственник данного помещения вынужден платить за электроэнергию, израсходованную в местах общего пользования. Принимать в качестве базы для распределения расходов количество граждан, проживающих (зарегистрированных) в жилом помещении, также не всегда корректно, так как количество фактически проживающих и количество зарегистрированных в жилом помещении граждан могут не совпадать. В целом вызывает недоверие подход, согласно которому обладатели счетчиков обязаны платить за потребление электроэнергии сверх их показаний, ведь тогда они должны оплачивать и сверхнормативный расход коммунального ресурса потребителями, не имеющими приборов учета, а также потери в неисправных сетях. Кстати, такими доводами мотивировал свои требования признать недействующим п. 3 приложения 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданин, обратившийся в Верховный суд. Однако заявитель не нашел поддержки (см. Определение ВС РФ от 26.04.2007 № КАС07-128).

    Опасаясь негативной реакции собственников помещений на увеличение сумм платы за электроснабжение, управляющие организации и ТСЖ идут на разнообразные ухищрения. Кто-то вводит отдельную строку – «освещение мест общего пользования», распределяя стоимость «общедомовой» электроэнергии. Кто-то «прячет» такие расходы в статью «содержание и ремонт общего имущества». Введение новой строки, относящейся к коммунальной услуге, не требует согласования с собственниками, но однозначно вызовет всплеск недовольства жильцов, по мнению которых такая строка появилась «ниоткуда», ведь если раньше они ее не оплачивали, то и сейчас требования управляющей организации необоснованны. Второй вариант возможен лишь с согласия собственников помещений, ведь размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается их общим собранием. Очевидно, что собственники до последнего будут против включения такого расхода в смету на управление домом.

    Единственным решением для ТСЖ и управляющих организаций представляется повышение правосознания собственников помещений и информационно-разъяснительная работа с ними.

    Резюмируем вышесказанное.
    1. Энергоснабжение мест общего пользования есть не что иное, как коммунальная услуга.
    2. Указанная услуга оказывается собственникам помещений в многоквартирных домах, следовательно, именно они должны оплачивать ее на основании показаний коллективного прибора учета электроэнергии, установленного на вводе в дом.
    3. Учитывая, что услуга энергоснабжения мест общего пользования оказывается энергоснабжающими организациями на основании договоров с исполнителями коммунальных услуг (ТСЖ или управляющие организации), последние несут обязанность по оплате этих услуг.
    4. Платежеспособность исполнителей коммунальных услуг напрямую зависит от платежеспособности собственников. Взыскание с товарищества собственников жилья или управляющей организации задолженности по оплате электроэнергии влечет взыскание указанной задолженности с собственников в регрессном порядке по искам ТСЖ (управляющей организации).

    [1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
    [2] Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306.
    [3] Подтверждено Определением ВАС РФ от 18.09.2007 № 10815/07.

  12. Зачем нужны индивидуальные поквартирные приборы учета воды? Что нужно сделать для перехода на оплату воды по индивидуальным поквартирным приборам учета?

    Подробнее »

    Во-первых, каждый из нас потребляет разное количество воды, и очень часто намного меньше, чем установлено по нормативу или рассчитано по дому. Во-вторых, согласно Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307, житель может не платить за ряд коммунальных услуг, в том числе за воду, если он отсутствовал по месту регистрации более 5 полных календарных дней, но только в случае если у него будет доказательство его отсутствия, а именно надлежащий документ.Таким образом, поквартирные приборы учета позволяют:
    оплачивать только фактически потребленную Вами воду, без учета внутридомовых протечек, несанкционированных потребителей воды и т.д;
    не предоставлять справку в ЕИРЦ о временном отсутствии членов семьи, чтобы сделать перерасчет по оплате за воду (если в квартире есть счетчик учета воды, в такой справке нет необходимости);
    не оплачивать воду за тех, кто проживает, но не зарегистрирован в Вашем доме.Для того, чтобы перейти на расчет воды по индивидуальному прибору учета, Вам необходимо обратиться к управляющему с соответствующим заявлением. После проверки прибора инженером и опломбирования счетчика будет подписан Акт о вводе прибора в эксплуатацию. Затем можно производить оплату по показаниям приборов учета.

  13. В каком случае требуется согласование (и с кем) установки железной двери?

    Подробнее »

    Когда дверь открывается наружу в сторону соседей. Необходимо согласовать с соседями, поставив в известность УК.

  14. Что необходимо для выполнения ремонтно-строительных работ в помещении?

    Подробнее »

    Проект электроснабжения квартиры;Проект перепланировки или переоборудования;Разрешение органа местного самоуправления на переустройство помещений;

    Заявление на проведение ремонтно-строительных работ;

    Договор с организацией, правомочной для выполнения ремонтно-строительных работ;

    Заявление на доступ рабочих для проведения работ;

    Копии паспортов рабочих, свидетельства о регистрации для иногородних и иностранных граждан, фотографии рабочих 3х4 2 шт.;

    При проведении переустройства – договор страхования гражданской ответственности (желательно).

  15. Что такое перепланировка, переоборудование, реконструкция помещения?

    Подробнее »

    К вопросам перепланировки относятся:перенос и демонтаж перегородок;перенос, демонтаж и устройство дверных проёмов в несущих и не несущих стенах (исключая межквартирные);замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не включающая переоборудования по всему зданию).

    Вопросы переоборудования включают:

    замену технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

    устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

    перестановку нагревательных (отопительных), сантехнических приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);

    демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации.

    Вопросы реконструкции включают:

    объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;

    установку наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.д.);

    изменение материалов и пластики внешних конструкций.

    Запрещается:

    изменять конфигурацию, размеры и цвет оконных проёмов;

    переделывать вентиляционные шахты, а также изменять, перекрывать сечения вентиляционных каналов;

    увеличивать площади за счёт квартирных холлов и присоединения балконов к жилой площади;

    увеличивать количество приборов отопления и секций;

    сливать воду из системы отопления;

    изменять материал стояков систем отопления, горячей и холодной воды, а также убирать стояки отопления в стену;

    устанавливать запорную арматуру на стояках и перемычках системы отопления, а также стояках холодного и горячего водоснабжения;

    устраивать подогрев полов за счет отопления и горячего водоснабжения.

    ПОДРОБНЕЕ СМ. Технические условия на проведение ремонтно-строительных работ в квартирах и Постановление ГК по строительству и жилищно-коммунальному комитету №170 от 27.09.2003

  16. Как подсчитываются голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?

    Подробнее »

    Решения на общем собрании принимаются большинством голосов от общего числа участников собрания. В соответствии с ч.3 статьи 48 ЖК РФ, квота голоса определяется пропорционально количеству метров, принадлежащих собственнику помещения в данном доме. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв.м., то доля собственника «А», которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв.м., в процентах равна: (50х100)/1000=5%, и, если принять 1% общей доли собственности равной 1-му голосу, то данный собственник имеет 5 голосов.

  17. Что такое кворум общего собрания собственников помещений?

    Подробнее »

    Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Для того, чтобы собрание было признано правомочным, в нем должны принять участие собственники, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы.

  18. Что такое общее собрание собственников помещений многоквартирного дома? В какой форме оно проходит?

    Подробнее »

    Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений. Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Решения, принятые на собрании, обязательны для всех собственников.Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов повестки дня и голосования. В том случае, если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная форма голосования.

  19. Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома?

    Подробнее »

    В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме:1. Межквартирные лестничные площадки.2. Вестибюли.3. Крыльцо.

    4. Тамбур.

    5. Подъезды.

    6. Лестницы.

    7. Балконы, предназначенные для использования несколькими собственниками помещений.

    8. Лифтовые холлы.

    9. Лифты.

    10. Лифтовые и иные шахты.

    11. Коридоры.

    12. Технические этажи.

    13. Чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    14. Крыши.

    15. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

    16. Служебные помещения.

    17. Кладовые.

    18. Подсобные помещения.

    19. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    20. Прилегающий земельный участок в установленных границах включая: с элементы озеленения и благоустройства, поверхность подъездных путей, пешеходных дорожек, мест парковки, а также подземное пространство в границах дворовой территории (включается в состав общего имущества после проведения межевания придомового земельного участка и постановки его на кадастровый учет).

    21. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на придомовом земельном участке (включаются в состав общего имущества после проведения межевания придомового земельного участка и постановки его на кадастровый учет).

    22. Иные помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.